Выкуп арендуемого имущества субъектами малого предпринимательства
Если юридическое лицо (индивидуальный предприниматель) включено в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, и арендует муниципальное недвижимое имущество, -
у него есть преимущественное право данную недвижимость выкупить по рыночной цене.
Такой порядок принято называть «малая приватизация».
Другими словами, если:
- Юридическое лицо или ИП является субъектом малого и среднего предпринимательства, и
- Арендует недвижимость у государства, или у муниципальных властей, более двух лет, и
- Не имеет задолженности по арендной плате,
такой арендатор вправе выкупить в собственность арендуемую им недвижимость по рыночной цене без проведения торгов.
Причём сделать это можно даже с рассрочкой оплаты!
Так государство поддерживает малое и среднее предпринимательство.
Однако из этого общего правила есть и исключения.
Например, нельзя выкупить объект недвижимости, если он закреплён собственником на праве хозяйственного ведения за другим предприятием.
Да, бывает и такое: объект передан в аренду одному лицу, и на праве хозяйственного ведения – другому лицу (обычно государственному или муниципальному предприятию).
В таком случае у арендатора нет преимущественного права на выкуп в собственность данного объекта.
Именно такой спор был недавно рассмотрен в Верховном Суде РФ.
Общество с ограниченной ответственностью, являющееся малым предприятием, с 2019 года арендовало нежилое помещение у города Москвы, и не имело задолженности по арендной плате.
Спустя год после заключения договора аренды, в 2020 году, Департамент городского имущества закрепил нежилое помещение на праве хозяйственного ведения за предприятием «Центр управления городским имуществом».
Таким образом, у общества поменялся арендодатель.
Ещё через год, в 2021 году, общество решило осуществить выкуп арендуемого имущества субъектами малого предпринимательства, и обратилось в Департамент городского имущества Москвы с соответствующим заявлением.
Однако ДГИ Москвы отказал обществу, сославшись, что арендуемое им нежилое помещение передано предприятию в хозяйственное ведение.
А значит, помещение не может быть выкуплено арендатором в преимущественном порядке.
Арендатору ничего другого не осталось, как обжаловать отказ ДГИ в арбитражном суде.
Но суды трёх инстанций отказали обществу в иске, поддержав ДГИ Москвы.
Однако совсем другое решение принял Верховный Суд, заинтересовавшийся данным делом.
Верховный Суд РФ отменил решения нижестоящих судов, и направил дело на новое рассмотрение.
И вот его основные аргументы:
- Двухлетний срок, по истечении которого у общества возникает преимущественное право на выкуп нежилого помещения, начал течь с даты заключения договора аренды;
- Данное право было нарушено Департаментом, так как ДГИ закрепил нежилое помещение на праве хозяйственного ведения за другим предприятием, причём ПОСЛЕ заключения договора аренды, а НЕ ДО этого;
- Действия Департамента городского имущества создают препятствия для реализации обществом-арендатором преимущественного права на выкуп помещения.
Создавая такое препятствие, ДГИ Москвы фактически нейтрализовал меры по поддержке предприятий малого и среднего бизнеса, предусмотренные федеральным законом.
Также Верховный Суд признал, что ДГИ города Москвы действовал недобросовестно и злоупотребил своими правами.
Такое решение не может не радовать, так как направлено оно на поддержку малого и среднего предпринимательства, а также ставит точку в злоупотреблениях с муниципальным имуществом!
И, конечно, позиция, занятая Верховным Судом в данном деле, должна применяться не только в московском, но и во всех остальных регионах, когда реализуется выкуп арендуемого имущества субъектами малого предпринимательства.
Для оценки перспектив требования о выкупе арендуемого муниципального имущества, или иного спора о правах на недвижимость, мне необходимо изучить все обстоятельства дела и имеющиеся у вас документы.
Адвокат Буркова Ольга Александровна
