Спор с ДГИ Москвы
Все, кто когда-нибудь сталкивался с московской нежилой недвижимостью, знает, как зачастую непросто бывает решить вопросы с Департаментом городского имущества (ДГИ) города Москвы.
Ведь именно Департамент уполномочен распоряжаться имуществом, принадлежащим г.Москве.
Например, собственнику находящегося в Москве нежилого здания (помещения), необходимо арендовать земельный участок, на котором это здание (помещение) находится.
И не секрет, что власти Москвы понимают аренду участка, скорее, как обязанность собственника находящегося на нём здания (помещения), а не как его право.
Или вы хотите выкупить принадлежащее Москве нежилое помещение, которое вы ранее арендовали.
Всё это вызывает массу вопросов, спорых ситуаций, и даже судебных процессов с участием Департамента городского имущества Москвы.
Поэтому нет ничего удивительного, что в минувшем декабре сразу несколько споров с участием ДГИ, по поводу московской нежилой недвижимости, были рассмотрены в Верховном Суде РФ.
В одном из споров ДГИ Москвы обратился с иском к арендатору земельного участка о взыскании задолженности по арендной плате.
Задолженности, которая, по мнению Департамента, образовалась аж с 2012 года.
Ответчик по делу – общество «Альпинарий» – в 2012 году стал собственником здания. Но только через девять лет, в 2021 году, заключил с Департаментом договор аренды земельного участка, на котором это здание находится.
Все, кто когда-либо был в похожей ситуации, и пытался арендовать участок у Москвы, знают, что Департамент «автоматом» включает в договор условие, обязывающее арендатора оплатить арендную плату не только с даты заключения договора, НО и за весь период, когда арендатор участка стал собственником находящегося на нём здания (помещения).
Другими словами, за прошлый период.
С одной стороны, это вроде как обоснованно: ведь собственник здания (помещения в нём) все эти годы пользовался земельным участком, просто без договора аренды.
Почему же это должно быть бесплатно?
С другой стороны, если сам Департамент в течение многих лет бездействует, не требует от собственника здания плату за пользование земельным участком, и тем самым пропускает срок исковой давности – почему арендатор участка не может сделать об этом возражение при рассмотрении дела в суде? Возражение о пропуске Департаментом срока исковой давности, конечно.
Согласитесь, есть большая разница, оплатить пользование земельным участком за целых девять дет, или же всего за три года.
Именно так и поступил собственник здания и ответчик по делу – общество «Альпинарий».
Ранее судебная практика в подобных спорах с ДГИ Москвы была противоречивой:
Часто встречались решения арбитражных судов, что условие договора аренды земельного участка об оплате арендных платежей за более ранние периоды НЕ прерывает срок исковой давности, и НЕ означает, что арендатор участка должен платить арендную плату с того самого момента, как он стал собственником здания.
Такая судебная практика давала возможность собственникам здания (помещения) заключить договор аренды участка с «ретроактивным» условием, а в дальнейшем не заплатить Департаменту «долг» за предыдущие периоды.
А если Департамент подавал иск, и в судебном порядке требовал взыскать задолженность за предыдущий период, арендатор (собственник здания) делал в суде заявление о пропуске срока исковой давности.
В итоге, с большой долей вероятности, суд применял последствия пропуска срока исковой давности, и взыскивал с ответчика задолженность по арендной плате только за три последних года.
Но с декабря прошлого года Верховный Суд поставил точку в подобной практике арбитражных судов.
И в деле общества «Альпинарий» Верховный Суд принял два важных решения:
- Если собственник здания (помещения) подписывает договор аренды земельного участка, содержащий условие об оплате арендных платежей за предыдущий период, он тем самым признаёт долг по арендной плате за это предыдущий период;
- Течение срока исковой давности прервалось с момента подписания договора аренды участка с таким условием. А значит, срок исковой давности НЕ истёк, и Департамент вправе требовать уплаты арендатором участка ВСЕЙ задолженности, предусмотренной договором аренды.
Поэтому, будьте бдительны на этапе заключения договора аренды земельного участка.
И если уж вы подписали этот договор с условием оплаты арендных платежей за прошлые периоды, будьте готовы их оплатить в полном объёме.
Но вместо подписания договора, предложенного Департаментом, возможно направить в ДГИ протокол разногласий, в котором предложено иное условие об оплате арендных платежей.
Ведь существует и другая судебная практика, что Департамент НЕ ВПРАВЕ принудить собственника здания (помещения) заключить договор аренды земельного участка именно с условием об оплате арендных платежей за «предыдущий период».
Такое условие станет обязательным для собственника здания, только если он собственноручно подпишет договор аренды участка, содержащий данное «ретроактивное» условие.
Поэтому, целесообразно проявить внимательность, и решить вопрос об оплате арендных платежей за предыдущий период в процессе заключения договора аренды участка, а не после этого.
Для оценки перспектив спора с ДГИ Москвы мне необходимо изучить все обстоятельства дела и имеющиеся у вас документы.
Адвокат Буркова Ольга Александровна
