Основным нормативно-правовым актом, регламентирующим арендные отношения земельных участков, является Земельный кодекс РФ.
Который, в свою очередь, развивает нормы земельных правоотношений закрепленных в Конституции РФ и Гражданском кодексе РФ.
Так, в соответствии со ст. 608 ГК РФ, собственники земельных участков могут предоставлять их в аренду. Также арендодателями могут выступать уполномоченные на это законом лица, или лица, наделенные такими полномочиями собственниками земельных участков. В отношении земельных участков законодатель не ограничивает арендные отношения лишь пользованием земельного участка, гражданское законодательство, также, предусматривает распоряжение арендуемой землёй.
Немаловажным является тот момент, что преимущественным правом на аренду земельного участка обладают собственники зданий и строений, расположенных на чужих земельных участках. Эта норма урегулирована в ст. 35 ЗК РФ и на деле означает преимущество на право распоряжаться и пользоваться землёй тем гражданам, чье строение или здание находиться на земельном участке не принадлежащим им на праве собственности.
Подробнее остановимся на содержании договора аренды и существенных условиях, которые должны в нем содержаться. Из наиболее существенных стоить выделить:
- объект аренды;
- арендная плата.
Если останавливаться на первом пункте, то в договоре аренды должны быть зафиксированы данные, позволяющие точно определить какое имущество передается в аренду, если этих данных нет, то договор считается ничтожным. То же касается и условий оплаты по договору; отсутствие данного пункта свидетельствует о ничтожности сделки.
Однако стоит отметить, что не все земельные участки могут быть объектами арендных отношений. В перечень земель, не подлежащих аренде, входят земельные участки, изъятые из оборота. Эта норма закреплена в п.4 ст. 27 ЗК РФ и относится к землям категории федеральной собственности.
Прекращение аренды земельного участка также регламентируется гражданским законодательством. Также аренда может быть прекращена по инициативе арендодателя, в случае если арендатором нарушено целевое назначение по использованию земельного участка. Досрочное расторжение договора аренды в случае совершения арендатором указанных правонарушений осуществляется на основании решения суда.
Также стоит отметить, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества (даже в том случае, если арендодатель не знал о недостатках во время заключения договора).
В заключении, стоит отметить, что по истечении срока договора аренды земельного участка, арендатор, как правило, имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.
На практике возникают случаи, когда арендатор отказывается в добровольном порядке освободить земельный участок по истечении срока договора аренды. В отдельных случаях требуется юридическое вмешательство и действия в рамках закона, например, такие как предъявление в суд исковых требований об устранении препятствий в пользовании земельным участком.
