Каждый гражданско-правовой договор имеет свои особенности. Одной из этих особенностей является соблюдение, установленной законом, формы договора. В тех случаях, когда форма договора не соблюдена, суд признает такие договоры ничтожными.
Так, между А.Н.Д. и С.Ю.А., С.И.А. был заключен предварительный договор ренты, согласно которому, С.Ю.А. и С.И.А. обязуются после приватизации квартиры передать ее по договору ренты А.Н.Д.
После того, как квартира была приватизирована, А.Н. Д. настаивала заключить основной договор ренты, а С.Ю.А. и С.И.А. отказались это делать, так как посчитали предварительный договор ничтожным. А.Н.Д. обратилась в суд с иском о признании договора заключенным.
В свою очередь, С.Ю.А и С.И.А обратились за помощью в коллегию адвокатов «Бастион», где за их дело взялся опытный адвокат Лыжин Владислав Михайлович. Он проконсультировал клиентов, разработал стратегию ведения дела и собрал доказательственную базу, которая и помогла отстоять права и законные интересы С.Ю.А. и С.И.А в суде.
С судебным решением вы можете ознакомиться ниже:
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
19 сентября 2017 года г.Москва
Тушинский районный суд г.Москвы
в составе председательствующего судьи Самохваловой С.Л.,
при секретаре Беловой И.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3941/17 по иску А. Н. Д. к С. Ю. А., С. И. А. о признании предварительного договора заключенным, обязании заключить договор пожизненной ренты, по встречному иску С. И. А. и С. Ю. А. к А. Н. Д. о признании предварительного договора недействительным,
у с т а н о в и л:
А. Н.Д. обратилась в суд с иском, уточненным (л.д.90), к С. Ю.А., С. И.А. о признании предварительного договора заключенным, обязании заключить договор пожизненной ренты.
В обоснование заявленных требований ссылалась на то, что между сторонами был заключен предварительный договор, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить договор пожизненной ренты. Указанным предварительным договором были предусмотрены все существенные условия, в том числе и условия выплаты истцом ответчикам денежных средств в размере 170 000 руб. в качестве задатка для погашения задолженности по жилищно-коммунальным услугам, вследствие чего Солдаткины должны были оформить договор социального найма, затем подать документы для оформления договора передачи квартиры в собственность в порядке приватизации, после чего стороны должны были заключить основной договор с условиями единовременной выплаты в размере 500 000 руб. (за вычетом внесенного задатка), и установлением ежемесячной пожизненной ренты в сумме 8 000 руб. на двоих рентополучателей. Свои обязательства по договору истец выполнила, передала ответчикам 170 000 руб., о чем была составлена расписка, однако ответчики в свою очередь отказались заключать договор пожизненной ренты, в связи с чем истец обратилась в суд с настоящим иском.
Ответчики, не согласившись с заявленными требованиями, обратились в суд с встречным иском о признании предварительного договора недействительным, ссылаясь на то, что в соответствии с требованиями ст. 584 ГК РФ для оформления договора ренты предусмотрена обязательная нотариальная форма сделки, при этом предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Поскольку предварительный договор заключен в простой письменной форме, соответственно он является недействительным, так как не соответствует требованиям закона и не порождает юридических последствий, при этом на момент его заключения ответчикам не принадлежало имущество, которое являлось предметом предварительного договора.
Стороны судебного процесса
Истец и ее представитель по доверенности Р. Л.В. в судебном заседании исковые требования поддержали, в удовлетворении встречных исковых требований просили отказать, ссылаясь на то, что, приняв частичное исполнение по договору, ответчики лишены возможности требовать признание договора недействительным и незаключенным.
Представитель ответчиков по доверенности адвокат Лыжин В.М. в судебном заседании исковые требования не признал, встречные исковые требования поддержал.
К чему пришел суд после того, как выслушал стороны
Суд, выслушав явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Договором в силу п. 1 ст. 420 ГК РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Ст. 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Что установил суд при рассмотрение дела
Как установлено судом и следует из материалов дела, ответчики С. Ю.А. и С. И.А. являются по 1/2 доли каждый, собственниками квартиры, расположенной по адресу: г.Москва, ул.Фабрициуса, *(л.д.42-43,46).
Право собственности ответчиков на указанную квартиру возникло на основании договора передачи в собственность в порядке приватизации от 16 октября 2016 года (л.д.58).
Также судом установлено, что между ответчиками С. Ю.А. и И.А., с одной стороны, и истцом А.Н.Д., с другой, 30 июня 2016 года, то есть еще до приобретения ответчиками квартиры в собственность, заключен предварительный договор пожизненной ренты, по которому стороны обязались заключить в будущем договор пожизненной ренты, по условиям, изложенным в предварительном договоре.
Согласно п. 2.1 договора ответчики обязались передать истцу в собственность 2-х комнатную квартиру, общей площадью 42,5 кв.м., расположенную по адресу: г.Москва, ул.Фабрициуса, дом * корпус * квартира *, а истец в свою очередь обязался выплатить единовременную денежную ренту в размере 500 000 руб., а также выплачивать ежемесячно пожизненную ренту в размере 8 000 руб. на обоих получателей ренты.
Также из договора следует, что при подписании договора истец передает ответчикам задаток в размере 170 000 руб., который входит в сумму единовременной выплаты (п.2.4 договора).
Пунктом 5 предварительного договора указано, что до подписания основного договора С.И.А. и Ю.А. должны оформить право собственности на свое имя (приватизацию) на 2-х комнатную квартиру, расположенную по адресу: г.Москва, ул.Фабрициуса, дом * корпус * квартира *.
Согласно п. 3.1 и .3.2 договора, в случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора, уклоняющаяся сторона должна возместить добросовестной стороне убытки и все внесенные денежные средства, а другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор.
Также судом установлено, что во исполнение предварительного договора истцом ответчикам переданы денежные средства в размере 170 000 руб., что подтверждается распиской от 30 июня 2016 года (л.д.13).
Из долговой квитанции и чека следует, что часть внесенных по предварительному договору денежных средств пошла на оплату задолженности по жилищно-коммунальным услугам по квартире, расположенной по адресу: г.Москва, ул.Фабрициуса, дом * корпус * квартира * (л.д.15-16).
Как уже было указано выше ответчики оформили право собственности на спорную квартиру по договору передачи в порядке приватизации от 16 октября 2016 года по ½ доли в праве собственности на каждого.
17 января 2017 года истец направил в адрес ответчиков уведомление с предложением явиться 27 января 2017 года для подписания основного договора пожизненной ренты к нотариусу по адресу: г.Москва, Б.Дмитровка, дом * стр. * для исполнения предварительного договора от 30.06.16г (л.д.17).
Указанные обстоятельства подтверждены письменными материалами дела и не оспаривались сторонами.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
В силу п.6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренных пунктом 4 ст. 445 ГК РФ, Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
Согласно п.4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
По условиям предварительного договора срок заключения основного договора не установлен, соответственно срок его заключения один год с момента подписания, то есть 30 июня 2017 года.
В установленный срок истец направил уведомление с предложением заключить основной договор.
В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п. 1 ст. 158, п.1 ст. 161, ст. 163 ГК РФ законом может быть установлено требование о соблюдении письменной формы сделки либо нотариальной формы.
Согласно ч.3 ст. 163 ГК РФ, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
В силу положений ст. 584 ГК РФ, договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
В соответствии с ч. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку предварительный договор пожизненной ренты подлежит нотариальному удостоверению, то права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законом обязательное требование о нотариальной форме договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь юридических последствий.
К какому выводу пришел суд
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что между сторонами не была соблюдена форма предварительного договора, требующая в соответствии с положениями ст. 584, 429 ГК РФ нотариального удостоверения сделки, в связи с чем требования ответчиков о признании предварительного договора недействительным подлежат удовлетворению, а в удовлетворении исковых требований о признании договора заключенным и понуждении заключить основной договор отказывает.
Ввиду изложенного, не имеют правового значения в рамках заявленных требований при рассмотрении настоящего дела обстоятельства, связанные с частичным исполнением сторонами условий предварительного договора.
Суд признает несостоятельными ссылку истца на положения ч. 3 ст. 432 ГК РФ, поскольку в настоящем случае между сторонами был частично исполнен предварительный, а не основной договор.
Доводы истца о том, что она имела намерение и ответчики уклонялись от нотариального удостоверения предварительного договора, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.
В силу ст. 100 ГПК РФ с учетом принципов разумности, справедливости, исходя из сложности и характера спора, длительности рассмотрения дела, суд взыскивает с истца в пользу ответчиков расходы на представителя, в размере 20 000 руб., то есть по 10 000 руб. в пользу каждого.
Из разъяснений, данных в абз. 3, п. 2 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" следует, что расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.
Из представленной в материалы дела доверенности от 05.08.2017 года (л.д. 49), выданной ответчиками на представление интересов не следует, что данная доверенность выдана для участия в конкретном деле или в конкретном судебном заседании. Таким образом, требования о взыскании расходов в размере 1700 руб., связанных с оформлением доверенности, удовлетворению не подлежат.
Поскольку суд отказывает в удовлетворении исковых требований истца о признании предварительного договора заключенным и понуждении к заключению договора пожизненной ренты, оснований для сохранения обеспечительных мер не имеется, в связи с чем арест, наложенный определением суда от 15 июня 2017 года подлежит отмене.
На основании изложенного, руководствуюсь ст. 194-199 ГК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований А. Н. Д. к С. Ю. А., С. И. А. о признании предварительного договора заключенным, обязании заключить договор пожизненной ренты отказать.
Признать предварительный договор пожизненной ренты от 30 июня 2016 года, заключенный между С. И. А., С. Ю. А. и А. Н. Д. недействительным.
Взыскать с Андриановой Н. Д. в пользу С. И. А., С. Ю. А. расходы на представителя в размере 20 000 руб., то есть по 10 000 руб. в пользу каждого.
В удовлетворении остальной части ходатайства о взыскании судебных расходов С. Ю. А., С. И. А. отказать.
Снять арест, наложенный определением Тушинского районного суда г.Москвы от 15 июня 2017 года в виде запрета Управлению Росреестра по г.Москве регистрировать сделки по отчуждению и распоряжению квартирой, расположенной по адресу: г.Москва, ул.Фабрициуса, дом * корпус * квартира *.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Тушинский районный суд г.Москвы в течение месяца.
