Начнем с того, что выселение означает лишение жилища человека, проживающего в нем постоянно или временно, но не имеющего или утратившего право на дальнейшее проживание в нем.
Выселение обозначает определенный порядок действий, направленный на освобождение жилого помещения.
Целью выселения всегда является освобождение жилого помещения. Вторичными целями могут быть: избежание несчастных случаев, восстановление социальной справедливости, восстановление нарушенных прав третьих лиц.
Жилищные правоотношения основываются на нескольких принципах:
- на принципе необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище;
- на принципе безопасности жилища;
- на принципе неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища;
- на принципе необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав;
- на принципе признания равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями.
Конечно, именно принцип неприкосновенности произвольного лишения жилища является главным для правоотношений, связанных с выселением из жилых помещений.
Ограничение неприкосновенности жилища возможно в случаях, прямо установленных законом, или на основании решения суда. Так, ст. 12 Федерального конституционного закона от 30 мая 2001 г. N 3-ФКЗ “О чрезвычайном положении” ограничивает неприкосновенность жилища в случае введения чрезвычайного положения на территории, на которой вводится чрезвычайное положение. Указом Президента РФ о введении чрезвычайного положения в качестве особой меры может быть предусмотрен досмотр жилища граждан.
Также недопустимость произвольного лишения жилища – это невозможность выселения гражданина и проживающих вместе с ним членов семьи из занимаемого жилища.
В статье 40 Конституции РФ говорится, что « Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища». Итак, незаконным выселением является выселение без законных оснований и с нарушением предусмотренного законом порядка.
В суде у истцов или ответчиков довольно часто возникает необходимость доказать проживание по спорному месту жительства. Предоставление истцом или ответчиком в суде документа о регистрации (например, паспорта с отметкой о регистрации) однозначно не доказывает фактическое проживание в жилом помещении, где лицо зарегистрировано. Регистрация в месте жительства (пребывания) является одним из доказательств, подтверждающих факт нахождения гражданина по месту жительства (пребывания).
Дополнительными доказательствами могут служить квитанции об оплате за коммунальные услуги, записи в домовой книге, квитанции о проведенном ремонте, свидетельские показания соседей, сантехников или ремонтников, родственников или знакомых.
Итак, любое жилое помещение должно отвечать установленным требования, санитарно - гигиеническим, экологическим, техническим и иным. Если жилище не отвечает таким требованиям, граждане подлежат выселению с предоставлением другого благоустроенного жилья, по ст.85, 87 ЖК РФ.
По договорам социального найма, граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных помещений, если:
- дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
- жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
- жилое помещение признано непригодным для проживания;
- в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 85 ЖК РФ).
Требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, а многоквартирный дом - аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, устанавливает Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 “Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции”. Органы государственной власти и местного самоуправления обязаны производить переселение граждан из аварийных домов в благоустроенные жилые помещения. Выселение производится только на основании вступившего в силу судебного решения. Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда.
Принудительное исполнение судебного решения осуществляется службой судебных приставов, которые возбуждают исполнительное производство. С учетом установленного правила об обязательности выселения гражданина в другое помещение, прямо указанное в судебном решении, законодатель устанавливает для нанимателей гарантию того, что они со своими семьями не будут выселены без предоставления другого жилого помещения. Ведь вынесение и исполнение окончательного решения будет возможно, только если благоустроенное помещение указано конкретно (в том числе адрес, площадь), и судом проанализированы его характеристики на предмет соответствия установленным в комментируемой статье требованиям (учтено количество комнат, уровень благоустроенности и прочие важные характеристики).
Также выселение может осуществляться без предоставления другого жилого помещения.
Согласно ст. 92 ЖК РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся следующие: служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
Выселение из помещений специализированного жилищного фонда как последствие утраты права проживать в жилом помещении возможно в случае расторжения или прекращения договора найма специализированного жилого помещения.
В соответствии с п. 1 ст. 101 ЖК РФ договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон, по инициативе нанимателя или же в судебном порядке по требованию наймодателя.
Стороны свободны в заключении, изменении или прекращении договорных условий, если это не нарушает права третьих лиц и требования закона. Установленное правило в полной мере отражает один из основополагающих принципов гражданского права - принцип свободы договора. В принципе инициатива расторгнуть договор может исходить как от нанимателя (выделено как самостоятельное условие), так и от наймодателя.
Любая из сторон договора найма специализированного жилого помещения вправе в любое время принять решение о расторжении договора социального найма. Причины расторжения договора нанимателем могут быть любыми - непосильная плата за пользование жилым помещением, переезд в другое государство, получение в наследство другого жилья и т.п. Расторжение договора не зависит от причин, которые побудили нанимателя принять такое решение.
Согласие членов семьи нанимателя не является условием, влияющим на возможность расторжения договора найма специализированного жилого помещения. Этим порядок расторжения договора социального найма специализированного жилого помещения отличается от общего порядка. Частью 2 ст. 83 ЖК РФ предусмотрено, что расторжение договора социального найма жилого помещения по инициативе нанимателя возможно только с согласия членов его семьи.
О своем намерении расторгнуть договор наниматель заранее в письменной форме извещает наймодателя.
Без соглашения правом расторгнуть договор может воспользоваться только наниматель. Наймодатель вправе лишь обратиться с таким предложением к нанимателю, с тем чтобы получить от него согласие (прийти к взаимному соглашению). В случае отказа наймодатель может расторгнуть договор только в судебном порядке.
Расторжение договора найма в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и членами его семьи обязательств по договору. Договор расторгается в судебном порядке в случаях:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или членами его семьи;
- систематического нарушения прав и законных интересов соседей;
- использования жилого помещения не по назначению.
Те же основания предусмотрены ст. 83 ЖК РФ относительно расторжения договора социального найма жилого помещения.
Договор найма подлежит расторжению и по иным основаниям с учетом вида специализированного жилья и его назначения. В частности, это касается учреждений системы социального обслуживания и фондов жилья для временного поселения беженцев или вынужденных переселенцев.
