В адрес нашей редакции очень часто поступают вопросы о том, как продать свою долю в квартире.
Данный вопрос может возникнуть у граждан, владеющих на праве собственности долей в квартире.
Например, в одном таком случае гражданину N досталось по наследству 1/8 доля в квартире. Жить он в ней не собирался, поэтому возник соответствующий вопрос о том, как ему продать свою долю? В какой форме должны отказаться другие наследники от ее покупки?
Отвечая на данные вопросы, прежде всего, давайте разберемся с правилами продажи доли.
Так, в соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности ее собственником постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. На практике это означает, что продавец должен известить всех остальных участников долевой собственности (в письменной форме) о своем намерении продать принадлежащую ему долю. В таком извещении должны быть указаны условия продажи с указанием конкретной цены и все существенные условия предстоящей сделки.
И только если остальные участники откажутся от покупки продаваемой доли или в течение месяца после сообщения им об условиях ее продажи не приобретут эту долю, продавец может заключить договор с покупателем из числа посторонних лиц.
В случае продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности может предъявить (в судебном порядке) требование о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Законом для этого предусмотрен определенный срок – согласно п.3 ст. 250 ГК РФ такие требования могут быть предъявлены остальными участниками общей собственности на жилой дом в течение трех месяцев. Причем данный срок, как разъясняется в пп. «в» п.1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980г. №4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом»., исчисляется со времени, с которого участник общей долевой собственности или должен был узнать о заключении сделки, т.е. о нарушении его преимущественного права на покупку доли.
Чтобы такого не случилось, продавцу необходимо подойти к вопросу извещения остальных сособственников дома или квартиры со всей серьезностью, поскольку именно на несоблюдении этой нормы закона чаще всего основываются их исковые требования.
Зачастую в жизни так и происходит, что продавец доли перед заключением договора ее продажи вначале принимает меры и лично предлагает всем остальными сособственникам выкупить долю и обговаривает условия предстоящей сделки. Если они не изъявят желания приобрести его долю в свою собственность, продавцу необходимо получить их письменное согласие на ее заключение, после чего заключить сделку, не дожидаясь истечения месячного срока. При этом желательно, чтобы заявления о согласии на продажу доли постороннему лицу были написаны остальными участниками долевой собственности собственноручно, а их подписи заверены у нотариуса (делается это путем личного похода к нотариусу отказывающегося сособственника), что позволит исключить в дальнейшем возникновение спорных ситуаций.
Если получить такое согласие (остальных сособственников) в результате проведения личной беседы не удастся, то продавцу можно посоветовать лишь обратиться к нотариусу (согласно ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате нотариус вправе официально передавать заявления одних граждан другим лично под расписку или переслать их по почте с обратным уведомлением), либо заняться их извещением самому.
Текст извещения, содержащий все необходимые сведения (продажную цену цифрами и прописью, дату, подпись), следует отправить по почте заказным письмом с уведомлением о вручении адресату и с составлением предварительной описи вложения. Почтовая квитанция вместе с уведомлением о вручении и копией такого извещения уже могут служить достаточными доказательствами соблюдения продавцом доли в общем имуществе специальной процедуры ее продажи.
Практика показывает, что даже и при выполнении всех этих условий вероятность предъявления продавцу требований в связи с нарушением преимущественного права покупки остается. Например, кто-то из участников долевой собственности может представить доказательства того, что письмо с извещением было вручено почтальоном не ему, а другому лицу, находящемуся по указанному в письме адресу, который, конечно же, забыл передать письмо адресату. Кроме того, нельзя исключать и вероятность возврата письма отправителю из-за отказа адресата от его получения согласно п. 36 указанных Правил оказания почтовых услуг. Возможно, что и не каждый нотариус выразит свое согласие заниматься подобными извещениями, ведь ситуации бывают самыми разными.
Еще одно требование, установленное законом и связанное с продажей доли в праве общей собственности, содержится в п. 3 ст. 35 СК РФ, а именно: для совершения одним из супругов сделки по продаже их общей недвижимости супруг продавец должен получить нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Если такое согласие получить не удается, то дальнейшая процедура продажи супругом его доли в общей недвижимости аналогична той, которая установлена законодателем для всех сособственников, с той только разницей, что супругам до этого придется пройти через раздел их общего имущества в соответствии со ст. 252 ГК РФ и определением в нем долей каждого из них.
advem.ru
