Согласно п.1 ст. 572 Гражданского кодекса РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
Договор дарения заключается по взаимному согласию сторон. Тем не менее, возникают случаи, когда даже через несколько лет даритель (либо его наследники), либо даже сам одаряемый решают отменить сделку дарения. Особенно сложными на практике оказываются дела об отмене дарения недвижимого имущества.
К нам часто обращаются за помощью с простым вопросом о том, как отменить заключенный договор дарения квартиры. Между тем, ответить на такой вопрос (а тем более осуществить отмену дарения в судебном порядке), не всегда бывает так же легко, как подарить квартиру.
Итак, применительно к одаряемому (лицу, получившему квартиру по дарственной) закон устанавливает лишь одно основание осуществить одностороннее расторжение договора дарения - отказаться от дара в любое время до его передачи.
Такие действия могут повлечь необходимость возмещения ущерба, понесенного вследствие отказа. Закон предполагает письменную форму договора дарения, поэтому одаряемый обязан оформить отказ в письменной форме. В случае, когда договор дарения зарегистрирован, отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.
В договоре дарения может быть прописан пункт, согласно которому договор дарения утратит силу, если даритель переживет одаряемого. В противном случае такая квартира перейдет по наследству родственникам одаряемого.
Если не удалось достичь соглашения по расторжению договора дарения квартиры, то данный вопрос будет рассматриваться в суде.
Основания для отмены договора дарения
Для отмены дарственной на квартиру в судебном порядке имеются особенные основания, которые применяются исключительно к договору дарения. Это значит, что их нет в других видах сделок. Какие же это основания?
Итак, дарение подлежит отмене, если:
- Ухудшится состояние здоровья или имущественное и семейное положение дарителя, что может привести к существенному снижению его уровня жизни;
- Одаряемый небрежно, неаккуратно обращается с квартирой, создает угрозу ее безвозвратной утраты;
- Одаряемый совершил покушение на жизнь или здоровье дарителя, кого-либо из членов его семьи или близких родственников или умышленно причинил дарителю телесные повреждения (в случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя).
Расторжение договора дарения по требованию заинтересованного лица может быть произведено в судебном порядке, если дарение совершено индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).
Кроме того, стороны могут заключить дарственную, в которую включены дополнительные или особые условия, не предусмотренные законом, например, передачу квартиры одаряемому только после смерти дарителя. Такой договор является ничтожным.
Договор дарения - это сделка
Признать ничтожность либо оспорить дарственную можно исключительно в судебном порядке. Для этого достаточно использовать одно из оснований, предусмотренных для признания сделок недействительными, носящих общий характер применительно к любым сделкам:
- Договор совершается с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности.
- Договор нарушает права или охраняемые законом интересы лица, в том числе влечет неблагоприятные для него последствия.
- В качестве дарителя выступает несовершеннолетний, не достигший четырнадцати лет, либо лицо, признанное недееспособным вследствие психического расстройства.
- Договор дарения заключается без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом (например, без согласия попечителя гражданина, который ограничен в дееспособности судом по причине злоупотребления наркотическими средствами или спиртными напитками).
- Договор заключен с лицом, которое является дееспособным, но на момент подписания всех документов находилось в состоянии, не дающем ему возможности осознавать свои действия.
- Договор дарения совершается под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.
- Даритель был вынужден заключить договор под влиянием насилия или угрозы либо на крайне невыгодных условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем воспользовалась другая сторона.
Кроме того, оспорить договор дарения возможно, ссылаясь несоответствие его форме. Договор дарения квартиры должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение этого требования позволяет признать договор дарения недействительным.
Также следует отметить, что в сделках по дарению жилых помещений, заключенных до 1 марта 2013 года, должны быть зарегистрированы как договор, так и переход права собственности. После 1 марта 2013 года регистрируется только право собственности одаряемого на квартиру.
Обращаемся в суд
Судебная практика показывает, что дарители квартир чаще всего оказываются в сложных ситуациях по той причине, что не в полной мере понимают и осознают последствия совершенных ими сделок в отношении одаряемых. Подтвердить в суде свою правоту только словами и эмоциями невозможно, требуется тщательно подготовить доказательственную базу, использовать расписки, документы, вступившие в законную силу приговоры суда, свидетельские показания.
Достаточно часто в судах рассматриваются дела о признании недействительными договоров дарения квартир, когда при заключении договора имела место встречная передача денег, услуг, обязательства. Здесь учитывается основной признак договора дарения – безвозмездность. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.
В действительности он прикрывает собой договор купли-продажи, мены или ренты (например, доля в квартире, которая находится в общей долевой собственности, передается другому лицу, но чтобы не извещать других участников долевой собственности либо помешать им использовать право преимущественной покупки, вместо договора купли-продажи заключается договор дарения).
Зачастую в договоре указывается право проживания дарителя в подаренном жилом помещении, однако нужно понимать, что по сути такой договор является договором ренты. Чтобы оспорить дарение как притворную сделку, можно использовать расписки, свидетельские показания, различные документы.
К такому договору применяются правила о недействительности мнимой и притворной сделок.
При отмене дарения либо признания договора дарения недействительным одаряемый возвращает квартиру. В случае, если квартира уже не находится в собственности одаряемого, он обязан возвратить дарителю полную стоимость квартиры.
В судебных спорах по отмене договора дарения необходимо сформировать грамотную правовую позицию и взвешенно подойти ко всем деталям и мелочам, начиная от составления искового заявления, подготовки доказательств, процессуальных документов.
Если у вас возник вопрос по отмене дарственной, настоятельно рекомендуем вам обратиться за платной устной консультацией к нам в офис для изучения вашей конкретной ситуации и дачи квалифицированного ответа. Возможно, что именно в Вашем споре имеются те самые основания, необходимые для положительного результата и отмены дарственной.
Только после изучения всех документов и обстоятельств сделки дарения профильным адвокатом - специалистом в области жилищного право может быть дана предварительная оценка и перспектива выигрыша дела в суде.
