Внесение исправлений в сведения кадастра о помещении
Неточности в кадастровых сведениях влияют на
(1) беспрепятственное оформление прав граждан и юридических лиц на недвижимое имущество,
(2) возможность осуществления права собственности на данное имущество,
(3) налогообложение недвижимости и объем иных расходов, связанных с ее содержанием.
Для предотвращения нежелательных последствий важно своевременно внести исправления.
Что такое реестровые (кадастровые) ошибки?
ФЗ РФ от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в ст. 61, аналогично ныне действующему законодательству, выделяет два вида ошибок, содержащихся в ЕГРН: технические и реестровые (по действующему законодательству применяется термин «кадастровая»).
В отличие от технической ошибки реестровая (или кадастровая) ошибка – воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия.
В случае, если в кадастр недвижимости точно внесены сведения из документов, на основании которых такие сведения вносились (например, площадь и номер комнаты в коммунальной квартире точно соответствует инвентаризационным документам на соответствующее помещение), даже если фактически данные сведения являются ошибочными, изменить сведения кадастра, ссылаясь на исправление технической ошибки, нельзя.
Технический план
Согласно ст. 41 ФЗ РФ от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства. Технический план – результат выполнения кадастровых работ, необходимых для
- постановки на учет такого объекта недвижимости,
- постановки на учет части такого объекта недвижимости,
- внесения в ГКН измененных сведений о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер. В том числе, в случаях исправления кадастровой ошибки.
В соответствии с п. 8 ст. 41 ФЗ РФ от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» сведения о помещении, за исключением сведений о его местоположении в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод здания или сооружения, в котором расположено помещение, в эксплуатацию, проектной документации здания или сооружения, в котором расположено помещение, а также изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта помещения или изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта здания или сооружения, в котором расположено помещение. В случае отсутствия данных документов соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости, и для созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, а для бесхозяйного объекта недвижимости - органом местного самоуправления, на территории которого находится такой объект недвижимости. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.
С 30.06. 2014 г., если во включенных в ГКН сведениях содержится кадастровая ошибка, связанная с неверным вычислением и (или) ошибочными измерениями, при подготовке технического плана в соответствии с п. 17 Требований к подготовке технического плана помещения (Приложение № 2 к Приказу Минэкономразвития России от 29.11.2010 г. № 583) в виде связного текста указываются виды кадастровых работ, в связи с выполнением которых подготовлен технический план, например: «Технический план помещения подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с изменением сведений о площади помещения с кадастровым номером ________ в связи с исправлением ошибки».
В указанном случае в технический план помещения также подлежит включению раздел «Заключение кадастрового инженера» (п. 31 Требований к подготовке технического плана помещения (Приложение № 2 к Приказу Минэкономразвития России от 29.11.2010 г. № 583), в котором приводится обоснование наличия в сведениях государственного кадастра недвижимости о помещении ошибок, в том числе результаты предыдущих измерений, вычислений, содержащихся в технической документации, на основании которой сведения внесены в государственный кадастр недвижимости, копии соответствующих листов технической документации включаются в приложение к техническому плану. В раздел «Характеристики помещения» включаются верные сведения об объекте недвижимости.
Составленный в соответствии законодательством технический план является основным доказательством наличия кадастровой ошибки и необходимости изменений в сведения ГКН.
Административный порядок исправления кадастровой ошибки
До обращения в суд необходимо сделать попытку решить вопрос о внесении исправлений в сведения Государственного кадастра недвижимости в административном порядке, то есть путем обращения в уполномоченный орган – ФГБУ ФКП Росреестра.
Органы судебной власти по обращениям заинтересованных лиц в установленном законом порядке проверяют законность принятых органами исполнительной власти решений, оспариваемых действий (бездействия), но не принимают решения вместо них, в данном случае - не проводят вместо ФГБУ ФКП Росреестра проверку оснований для
В настоящее время действует административный регламент Росреестра, утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 26.12.2014 г. № 843 по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету недвижимого имущества, в котором подробно описывается порядок действий по внесению изменений в сведения ГКН в связи с исправлением кадастровой ошибки.
Заявление и необходимые документы представляются в орган кадастрового учета (территориальный отдел филиала федерального государственного бюджетного учреждения) непосредственно либо через многофункциональный центр заявителем или его представителем лично либо в орган кадастрового учета, территориальный отдел филиала федерального государственного бюджетного учреждения посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении.
В случае личного обращения в орган кадастрового учета (территориальный отдел филиала федерального государственного бюджетного учреждения) непосредственно либо через многофункциональный центр физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом (п.п. 51, 52).
Личное обращение более удобно, так как при обращении по почте необходимо заверить подпись заявителя и копии документов нотариально.
К заявлению прикладываются следующие документы (п.п. 44, 50, 64):
1) технический план помещения, содержащий исправленные сведения о характеристиках объекта недвижимости, или вступившее в законную силу решение суда об исправлении кадастровой ошибки в форме электронного документа, заверенного усиленной квалифицированной ЭП изготовившего их кадастрового инженера;
2)копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости.
С заявлением может обратиться собственник помещения, а также лицо, обладающее помещением, находящимся в государственной или муниципальной собственности, на праве оперативного управления, хозяйственного ведения, доверительного управления или аренды, если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет (п. 3 ст. 20 ФЗ РФ от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).
Срок рассмотрения заявления в настоящее время – 10 рабочих дней со дня передачи заявления в орган кадастрового учета.
По результатам рассмотрения заявления вносятся изменения в сведения ГКН (при этом выдается кадастровая выписка об объекте недвижимости, содержащая внесенные в ГКН при кадастровом учете новые сведения о таком объекте недвижимости) или принимается решение об отказе в кадастровом учете объекта недвижимости (в этом случае выдается соответствующее уведомление или письменное решение, если в заявлении о кадастровом учете указано о необходимости получения решения на бумажном носителе) (п. 31, 32).
Заявление могут не принять только в том случае, если оно представлено лицом, не указанным в заявлении (не заявителем и не представителем заявителя) либо лицо, представившее заявление, не предъявило документ, удостоверяющий личность (п. 86). То есть, не будет законным отказ в принятии заявления по иным мотивам, например, по мотиву несоответствия документов закону по форме или по содержанию.
Исправление кадастровых ошибок через суд
Обращение в суд целесообразно, если вопрос о внесении сведений в ГКН невозможно решить в административном порядке, к примеру:
- когда имеется спор о праве,
- когда уполномоченный орган отказал в исправлении кадастровой ошибки, в том числе, по мотивам отсутствия необходимых документов, перечисленных в административном регламенте, наличия спора о праве и т.п.
Успешное решение проблемы зависит от правильного выбора способа защиты права, что с технической точки зрения отражается в выборе порядка и вида судопроизводства, а также в формулировке исковых требований.
Заинтересованное лицо может ограничиться оспариванием решения уполномоченного органа об отказе в кадастровом учете объекта недвижимости с требованием об исправлении кадастровой ошибки, внесении изменений в ГКН (как вариант – оспариванием кадастровой стоимости объектов недвижимости). В этом случае подается административный иск по правилам КАС РФ.
Требование об исправлении кадастровой ошибки и внесении в кадастр сведений можно сочетать с требованиями о защите имущественных прав граждан (например, признании права собственности). В этом случае в силу п. 17 Постановления Пленума ВС РФ от 10.02.2009 г. № 2 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих» иски подаются и рассматриваются в рамках гражданского судопроизводства в соответствии с ГПК РФ. Надлежащим ответчиком при этом может быть лицо, имущественные права которого затрагиваются, например, Департамент имущественных отношений г. Москвы, когда речь идет о неприватизированном жилом помещении, а также ФГБУ «ФКП Росреестра» как орган, уполномоченный на внесение соответствующих изменении в ГКН.
Административные исковые заявления подаются в суд в рамках административного судопроизводства по правилам КАС РФ на основании ч. 2 ст. 1 КАС РФ, согласно которой в порядке, предусмотренном КАС РФ, рассматриваются и разрешаются административные дела о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, в том числе административные дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, иных государственных органов, органов военного управления, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих; об оспаривании решений, действий (бездействия) некоммерческих организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, в том числе саморегулируемых организаций.
В соответствии с ч. 1 ст. 124 КАС РФ административный истец должен включить в административное исковое заявление требование о признании незаконным полностью или в части решения, принятого ФГБУ ФКП Росреестра об отказе во внесении изменений в сведения ГКН и об обязании его внести соответствующие изменения.
Административное исковое заявление может содержать иные требования, направленные на защиту прав, свобод и законных интересов в сфере публичных правоотношений.
Нормы о форме и содержании административного искового заявления, а также прилагаемые документы приводятся в ст.ст. 125, 126 КАС РФ. В частности, в п.п.4 – 6 ч. 2 ст. 125 КАС РФ установлено, что административное исковое заявление должно содержать:
- сведения о том, какие права, свободы и законные интересы лица, обратившегося в суд, или иных лиц, в интересах которых подано административное исковое заявление, нарушены, или о причинах, которые могут повлечь за собой их нарушение;
- требования к административному ответчику и изложение оснований и доводов, посредством которых административный истец обосновывает свои требования;
- сведения о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора, если данный порядок установлен федеральным законом.
Частями 9, 11 ст. 226 КАС РФ установлено, что если иное не предусмотрено КАС РФ, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет:
1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;
2) соблюдены ли сроки обращения в суд;
3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:
а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);
б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;
в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;
4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.
Обязанность доказывания обстоятельств, указанных в п.п. 1 и 2 ч. 9 ст. 226 КАС РФ, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в п.п. 3 и 4 ч. 9 и в ч. 10 данной статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).
Это значит, что обращение в суд с административным иском, содержащим требование об исправлении кадастровой ошибки должно:
- сочетаться с оспариванием решения (действия, бездействия) уполномоченного органа и
- содержать обоснование, каким образом, нарушены права административного истца.
Помимо этого, истцу целесообразно представить в суд доказательства отсутствия оснований для отказа во внесении изменений в ГКН, то есть доказательства по существу спора.
Суды удовлетворяют соответствующие требования административных истцов, когда технический план, предоставленный для кадастрового учета вместе с заявлением, полностью соответствует положениям подзаконных актов, в частности, в раздел «заключение кадастрового инженера» включены сведения о причинах изменения сведений, например, когда изменение площади произошло в результате уточнения площади после обследования, когда тождественность помещений, имеющих различия в адресах, подтверждается справкой об идентификации, когда разница в площади возникла не в результате несогласованной перепланировки и прочее.
Алгоритм действий по каждому конкретному делу должен быть разный.
Например, когда иск подается по правилам ГПК РФ, может отпасть необходимость обращения в ФГБУ ФКП Росреестра, если изменения, которые необходимо внести в ГКН, затрагивают права третьих лиц (например, должны быть внесены исправления в сведения о номере и площади комнаты по определенному адресу, но при этом имущественное право на объект с такими же индивидуальными характеристиками зарегистрировано за третьим лицом, чему имеется документальное подтверждение).
Тем не менее, можно наметить основной алгоритм действий:
- сбор документов;
- проведение кадастровых работ, если потребуется, и составление технического плана, включающего заключение кадастрового инженера;
- обращение в ФГБУ ФКП Росреестра (необходимо в большинстве случаев);
- в случае отказа – обращение в суд.
С уважением,
Адвокат Борисова А.Б.
