Договор купли-продажи – одна из наиболее распространенных сделок по отчуждению права собственности на принадлежащее лицу имущество, включая недвижимость.
Вместе с тем, граждане вправе заключить предварительный договор купли-продажи, предшествующий заключению основного договора.
Что указать в предварительном договоре купли-продажи? Можно ли передавать деньги за квартиру по предварительному договору купли-продажи? И самое главное, как вернуть деньги по предварительному договору купли-продажи?
Как показывает практика, в данной форме договорных отношений также возникают спорные ситуации.
В этой связи Вашему вниманию представлено судебное решение, связанное с разрешением аналогичной спорной ситуации, представителем истца в которой был юрист нашего Юрцентра по жилищным делам и вопросам недвижимости.
В рассматриваемом деле по условиями предварительного договора купли-продажи доли жилого дома на покупателе лежала обязанность в указанный в договоре срок оплатить стоимость предмета договора, а продавец, в свою очередь, был обязан заключить основной договор купли-продажи.
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
06 ноября 2012 года
Клинский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Борща А.П., при секретаре Дорофеевой Т.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску А.М.Р. к М.Л.А. о взыскании неосновательного обогащения,
Установил
18 сентября 2012 года А.М.Р. обратился в суд с иском к М.Л.А. о взыскании неосновательного обогащения, ссылаясь на то, что <…> 2010 года между сторонами заключены два предварительных договора купли-продажи долей жилого дома на сумму <…> руб. <…> коп. и <…> руб. <…> коп. соответственно (л.д. 11-15, 18-22).
А.М.Р. в исковом заявлении указывает, что в соответствии с указанными предварительными договорами, стороны обязались в срок до <…> 2011 года заключить основные договоры купли-продажи квартир № <…> и № <…>, расположенных по адресу: <…>, в спальном корпусе № <…>, обязанности по уплате покупной цены объектов по указанным предварительным договорам со стороны истца были выполнены; истцом были переданы ответчице денежные средства в размере <…> руб. <…> коп. и <…> руб. <…> коп, что подтверждается выданными ответчиком расписками (л.д. 25-26); таким образом, общая сумма денежных средств, которую истец передал ответчику, составляет <…> руб. <…> коп..
При этом, в соответствии с п. 4.3.2 вышеуказанных Предварительных договоров, Продавец взял на себя обязательство не позднее срока, указанного в п. 1.1 (до <…> 2011 года) заключить Основной договор купли-продажи Объекта, при условии своевременной и полной оплаты Покупателем цены объекта; однако, на сегодняшний день основные договоры купли-продажи долей жилого дома так и не заключены, собственником доли жилого дома истец так и не стал; при этом, свою вину и ответственность за просрочку в заключении основных договоров ответчица пытается с себя снять; так, истцом было получено письмо от ответчика М.Л.А., в котором последняя сообщала о том, что для заключения основного договора купли-продажи доли жилого дома осуществляется подготовка документации и уже проводятся итоговые мероприятия по оформлению в собственность объекта, расположенного по адресу: <…> (л.д. 28); в указанном письме ответчик также заверяла истца в том, что Объект прошёл обмеры БТИ, проведены слушания по обсуждению проекта планировки земельного участка, которые по итогам слушаний были утверждены соответствующей Комиссией; кроме того, документация находится в ГАУ МО «Мособлэкспертиза» и в ближайшее время будет вынесено положительное решение относительно Объекта; также в данном письме ответчик сообщила, что ею были предприняты все возможные усилия по своевременному оформлению и подаче в соответствующие уполномоченные госорганы необходимых документов, а заключение основного договора по объективным причинам переносится на более поздний :рок; истец неоднократно просил ответчицу возвратить ему суммы по указанным предварительным договорам № <…> и № <…> купли-продажи долей жилого дома; при этом каждый раз ответчица убеждала истца в том, что в самое ближайшее время истец станет обладателем комнат-квартир в престижном доме-новостройке в экологически чистом районе Подмосковья; кроме письменного ответа ответчицы <…>. на заявление Истца о возврате денежных средств также имеется и письменное требование истца, в котором истец также просит ответчика М.Л.А. возвратить истцу добровольно денежные средства в размере <…> руб. <…> коп., уплаченные истцом по предварительным договорам № <…> и № <…> купли-продажи долей жилого дома (л.д. 30-36); в настоящее время истец вынужден обратиться за защитой своих нарушенных прав с иском в суд в соответствии с действующим законодательством РФ, поскольку ответчица к настоящему времени не выплатила истцу денежные средства, несмотря на свои обещания.
В судебном заседании представитель истца Савельев Ю.А. поддержал иск, по изложенным в нём основаниям, пояснив, что сторонами были заключены всего три предварительных договора - №№ <…>, <…>, <…>; в надежде вернуть свои деньги, <…> <…> 2011 года обратился к М.Л.А. с заявлением произвести переуступку права требования по договорам №№ <…>, <…> , <…> к любому третьему лицу, со сроком выплаты общей суммы по этим договорам <…> рублей в срок до <…> 2011 года; по договору № <…> М.Л.А. уже возвратила истцу А.М.Р. внесённую последним денежную сумму, а по договорам № № <…> и <…> отказывается вернуть деньги.
Представитель ответчицы М.Л.А. в судебном заседании возражал против иска, пояснив, что заявление истца от <…> 2011 года является доказательством того, что договорные отношения между ним и истцом А.М.Р. продолжились и после окончания срока действия предварительных договоров купли-продажи долей жилого дома - <…> 2011 года; подав заявление от <…> 2011 г., А.М.Р. при этом никому не выдал доверенность на право заключения договора уступки права требования, в связи с чем заключить такой договор М.Л.А. оказалась не в состоянии; заключить с истцом А.М.Р. основные договоры купли-продажи долей жилого дома тоже не представляется возможным заключить, т.к. заявлением от <…> 2011 г. тот фактически отказался от заключения основных договоров.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд пришёл к следующему.
Согласно п.п. 1, 2, 4 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
На основании п. 4 ст. 429 ГК РФ, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В данном случае срок заключения основных договоров Сторонами был определён (п.4.3.1) - до <…> 2011 года.
Согласно нормам действующего законодательства, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам установленным законом и иными нормативными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ч. 1 ст. 422 ГКРФ).
<…> 2010 года между сторонами были заключены два предварительных договора купли-продажи доли жилого дома за № <…> и № <…>.
В соответствии с указанными договорами, стороны обязались в срок до <…> 2011 года заключить основные договоры купли продажи долей жилого дома, и во исполнение условий данных предварительных договоров истец уплатил ответчице, всего, <…> рублей.
Между тем, в указанных Предварительных, договорах купли-продажи не предусмотрено никакой ответственности Продавца (Ответчицы) за нарушение своих обязательств, в том случае, если основной договор не будет заключен в установленный срок, по вине Продавца.
В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Стороны в установленный в предварительных договорах срок - до <…> 2011 года - не заключили основной договор купли-продажи доли недвижимости и не направили друг другу предложений заключить основной договор, в связи с чем суд считает, что обязательства сторон по предварительным договорам с <…> 2011 года прекратились.
Поскольку к указанному сроку (п. 4.3.1) - до <…> 2011 года основной договор купли-продажи между сторонами не был заключен по вине Продавца (Ответчика), в соответствии с положениями ст.ст. 380, 429, 1102, 1105 ГК РФ у Ответчицы отсутствуют и основания удерживать перечисленные Покупателем (Истцом) денежные средства.
Согласно ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ
Истец выплатил ответчице по предварительным договорам денежную сумму, в общем размере <…> руб. <…> коп., и указанная сумма подлежит взысканию с ответчицы в пользу истца, так как основные договоры купли-продажи доли недвижимости между сторонами не были заключены.
Что касается тех сумм, которые ответчица предусмотрела предварительными договорами № <…> и № <…> в качестве гарантийных взносов (п. 2.1), как не подлежащих возврату Покупателю (п. 6.5), суд считает указанные условия ничтожными, поскольку они противоречат нормам ГК РФ и действующему законодательству.
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно ч. 3 ст. 3 ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», гражданин может потребовать. от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков (ч. 3 в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ).
Обязательства, вытекающие из предварительных договоров № <…> и № <…> после <…> 2011 года, таким образом, прекратились.
Заявлением от <…> 2011 года истец просит произвести переуступку права требования к третьему лицу по предварительным договорам №№ <…>, <…>, <…> (л.д. 48).
Из содержания заявления следует, что истец просит ответчика выступить в его интересах в качестве цедента и уступить третьему лицу (цессионарию) права требования по заключенным между М.Л.А. и истцом предварительным договорам № <…>, <…>, <…>.
Однако суд отмечает, что это заявление было подано А.М.Р. по трём договорам, в т.ч. договору № <…>, по которому, как пояснил представитель истца в судебном заседании, М.Л.А. уже вернула истцу денежные средства, и данный факт не отрицался представителем ответчицы в судебном заседании. Кроме того, в этом заявлении истец указал срок выплаты денежных средств - не позднее 19 октября 2011 года, и этот срок уже прошёл более года назад.
Изложенное свидетельствует об отсутствии договорных отношений между сторонами после <…> 2011 года, в связи с чем суд считает возражения представителя ответчицы в судебном заседании неосновательными.
Согласно ст. 100 ч. 1 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по её письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Представитель истца в судебном заседании поддержал содержащееся в исковом заявлении ходатайство истца о взыскании с ответчицы понесённых им расходов по оплате услуг представителя в сумме <…> рублей, которая подтверждена договором об оказании юридических услуг и квитанцией к приходному кассовому ордеру об уплате указанной суммы <…> июля 2012 года (л.д. 37-39, 40).
Расходы истца по оплате госпошлины в сумме <…> рублей <…> коп. подлежат взысканию с ответчицы в его пользу, в соответствии со ст. 98 ч. 1 ГПК РФ.
Руководствуясь ст. ст. 196-198 ГПК РФ, суд
Решил
Взыскать с ответчика М.Л.А. в пользу А.М.Р. неосновательное обогащение в виде денежных средств по предварительному договору № <…> купли-продажи доли жилого дома от <…> 2010 года в сумме <…> рублей <…> коп. и по предварительному договору № <…> купли-продажи доли жилого дома от <…> 2010 года в сумме <…> рублей <…> коп., всего - <…> рублей <…> коп., а также взыскать расходы по оплате услуг представителя в сумме <…> рублей и расходы по госпошлине в сумме <…> рублей <…> коп., а всего взыскать <…> рублей <…> коп.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Клинский городской суд- в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.
Судья А.П. Борщ
