Покупка или продажа квартиры - событие, безусловно, радостное, но не стоит забывать, что этот шаг является также и очень и очень ответственным.
Продажа и покупка недвижимости в Москве и области - довольно важный шаг для участников договорных отношений, хотя бы потому, что цена жилого помещения довольно-таки велика и следует четко соблюдать порядок заключения и совершения договора купли-продажи.
Нередки случаи, когда и продавцы, и покупатели становятся жертвами мошенников, теряя при этом деньги, иногда даже оставаясь без жилья. Как правило, это связано с тем, что при сделке не был учтен ряд факторов, а также не были тщательно проверены данные об объекте. Конечно, большему риску всегда подвергается покупатель, так как отдает деньги именно он.
Бывают и такие неприятные случаи, когда уже после оформления сделки и уплаты денежных средств по договору оказывается, что покупатель является не единственным собственником квартиры. Например, из мест лишения свободы возвращается зарегистрированный в квартире родственник.
Во избежание подобных ситуации и с целью сохранения денег и нервов, лучше всего воспользоваться юридическими услугами профессиональных юристов, которые возьмут на себя сопровождение сделки купли-продажи недвижимости и помогут вам на всех ее этапах. В настоящее время в Москве и МО все большее распространение получает так называемое юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, с привлечением, как правило, не агентов и риэлторов, а юристов и даже адвокатов по жилищному праву, и тому есть безусловные причины.
Жилищный адвокат (или юрист по жилищному праву), как правило, начнет работу с проверки самого объекта, при этом он сразу же может обратить внимание на подозрительные факты и выяснить их причину. Также в ходе правового анализа жилищный юрист может сразу выяснить - действительно ли нынешний хозяин имеет единоличное право распоряжаться данной жилой площадью.
Кроме того, юрист в рамках сопровождения сделки готовит договор купли-продажи, следит за наличием необходимых в нем пунктов, обсуждает и согласовывает его условия со сторонами сделки, оказывает содействие при взаиморасчетах и помогает при выборе банка, бронировании в нем ячейки, согласовывает все условия и детали между сторонами.
Оформление сделки без юридического сопровождения для обеих сторон чревато большими рисками и возможными неприятными последствиями в будущем. Поэтому, даже самостоятельно подобрав объект для покупки, все же будет благоразумнее обратиться за помощью к профессионалам и специалистам. Только так можно быть уверенным, что сделка будет оформлена и зарегистрирована в установленном законом порядке.
Остановимся на нескольких простых советах по вопросу приобретения жилья и рассмотрим некоторые моменты, на которые должен обратить внимание покупатель при выборе и последующем приобретении недвижимости:
1) Необходимо обращать внимание на стоимость продаваемой вам квартиры: если она хотя бы на 20% ниже рыночной, то к покупке стоит отнестись особенно серьезно. Как показывает практика, чтобы быстрее и гарантированнее продать «не чистое» жилье, недобросовестные приобретатели снижают его стоимость;
2) Если от вас скрывают, кто является собственником квартиры, или квартиру предлагают продать по доверенности, это также может быть либо предвестником проблемной сделки, от которой необходимо сразу отказаться, либо к указанной сделке стоит опять же подходить с особой тщательностью и проверкой. Необходимо проверять подлинность и действительность доверенностей, а так же историю квартиры в части предыдущих собственников и их судьбы;
3) Чем больше собственников было у жилья за недолгий период времени, тем больше это должно вас настораживать. Проверить такие данные можно путем, например, изучения выписки из ЕГРП и расширенной выписки из домовой книги;
4) Собственник и зарегистрированные с ним лица — это тот круг, который вас должен интересовать непосредственно более всего. Обратите внимание даже на такие нюансы, как здоровье собственника — постарайтесь определить на вид, болен ли он (по внешнему виду можно очень часто определить психическое заболевание, онкологическое, сердечное или другое серьезное заболевание, результат которого может сорвать вам сделку или привести к последствиям ее недействительности). Если есть сомнения, то необходимо запросить справку о состоянии здоровья, а лучше непосредственно самому с собственником посетить соответствующее медицинское учреждение (на практике, нет ничего зазорного в том, чтобы попросить у собственников справку из НД и ПНД). Есть и другие тонкости, например, можно также попросить собственника показать водительские права - если они получены недавно, то можно с большей долей вероятности предполагать, что собственник здоров;
5) Желательно запросить и изучить документы БТИ (Бюро технической инвентаризации) самостоятельно, не доверяя этот процесс собственнику - продавцу. Если в квартире была осуществлена перепланировка, то, не имея документов БТИ, вы как покупатель, никогда об этом не узнаете, не изучив, например, такие технические документы, кадастровый паспорт и экспликацию (причем указанные документы совсем не обязательны для совершения договора купли-продажи). Однако в дальнейшем будет не очень приятно, когда придется затратить немалые средства, как на ремонт жилья, так и на оформление бумаг, чтобы оплатить штрафы и привести квартиру в первоначальное состояние. При этом стоит отметить, что зачастую перепланировка и переоборудование проводятся так, что для согласования их в законном порядке потребуется большая сумма денег;
6) Реальная стоимость квартиры, которая отражается в договоре купли-продажи. Не секрет, что для ухода от налогов продавцы снижают стоимость реализуемого имущества в десятки раз. Так вот, если по какой-то причине ваша сделка будет признана недействительной или расторгнута, то обратно получить можно будет лишь сумму, указанную в договоре, но не всю стоимость квартиры! Ведь подписывая самостоятельно подобный договор, Вы берете на себя целиком последующие риски;
7) По расширенной истории квартиры в части регистрации по месту жительства в ней и выписки, которая подлежит исследованию на основании документа УФМС (паспортного стола) – домовая книга, необходимо установить наличие или отсутствие пребывания в квартире несовершеннолетних детей, когда и куда они выбыли. Если дети были зарегистрированы в социальные, детские дома – это, как правило, незаконная сделка по реализации квартиры. Органы прокуратуры, органы опеки и попечительства отслеживают такие жилые помещения и через суд возвращают их несовершеннолетним детям;
8) Следует обратить внимание, не досталась ли приобретаемая вами квартира собственнику по наследству. Если именно так он ее и получил, то обязательно стоить проверить, на каком основании — по завещанию, либо по закону. Это необходимо сделать, чтобы знать, от какого еще наследника (ов) можно ожидать обращение в суд с требованием о восстановлении пропущенного срока вступления в наследство. В таких случаях следует подписать с продаваемым квартирой собственником соглашение, в котором он обязуется в дальнейшем, в случае появления других наследника (ов), претендующих на наследство и восстановивших свои права на него, передать им пропорциональную часть, полученной за недвижимость суммы;
9) Важной деталью является информация по наличию спора на приобретаемую недвижимость между заинтересованными лицами, а также определенные обременения на данную квартиру. Такую информацию можно узнать по ответу на заявление в Росреестр (ответ дается, как правило, в течение 5 дней), а также по запросу в канцелярию по гражданским делам в суд по месту расположения данной недвижимости.
Данный перечень практических советов - далеко не полный и в каждом случае возможны исключения и/или дополнения. Предугадать и давать однозначный прогноз по каждому случаю – дело сложное и неблагодарное, ведь ситуаций/споров/обременений и проч. с жильем, как показывает судебная практика, великое множество.
Подсказать и проконсультировать в ходе юридического сопровождения сделки – это обязанность юриста, который на каждом этапе сделки будет советовать Вам, как лучше поступить именно в вашем случае и в вашей ситуации.
